Kostenmanagement im spanischen Bauprojekt

Der Erfolg jedes Bauprojektes hängt von der soliden Kalkulation der Kosten, deren Finanzierung und der planmässigen Verfügbarkeit dieser Finanzierungsmittel ab.

Im folgenden werden die wesentlichen Kostenfaktoren, die ein Bauprojekt mit sich bringt, aufgelistet.

Ausgangssituation ist ein mittelgrosses Bauprojekt auf Bauerwartungsland (suelo urbanizable). Diese Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt deshalb keine Einzelfallbetrachtung, da jedes Bauprojekt seine Besonderheiten aufweist.

1. Vorarbeiten

   1. Rechtliche Überprüfung der Baulandqualität und der eigentumsrechtlichen Situation
   2. Geologisches Bodengutachten
   3. Vermessung
   4. Kaufvertragsvorbereitung, Notar- Grundbuchkosten, Vermögensübertragungssteuer

2. Erschließungskosten

   Die Kosten der Erschließung hängen im wesentlichen davon ab, inwieweit Infrastrukturmaßnahmen, Anbindungen an allgemeine Elektrizitätsnetze, Wasserversorgung – und Entsorgung, etc. in nächster Nähe vorhanden sind.

   Weiter ist die Erschließungart entscheidend. Eine Erschließung durch den Eigentümer selbst ist am kostengünstigsten.

   Im Fall, dass der Bauträger nicht Eigentümer aller Grundstücksflächen im Erschließungsgebiet ist, ist eine Erschließungsgesellschaft zu gründen.

   Diese kann auf Privatinitiative entstehen, sogenannte Junta de Compensación, oder aber von der Gemeinde gegründet und geleitet werden, dann wird sie Cooperación genannt oder bei Fremdvergabe agente urbanizador.

   Eine Erschließung aufgrund einer Eigeninitiative bringt es mit sich, dass eine Bankbürgschaft gegenüber der Gemeinde geleistet werden muss.

3. Architektenhonorar

   Jede Architektenkammer hat eine orientative Honorarliste, die jedoch nicht verbindlich ist.

   In der Regel wird in 3 Stufen abgerechnet.

   • • • Erschließungsprojekt

     Grundprojekt bis zur Erteilung der Baugenehmigung

   • Bauausführung , Bauleitung

4. Honorar des Bauingenieurs – Aparejador

5. Gebühren für die Baugenehmigung

   Kosten der öffentlichen Verwaltung für die Erteilung der Baugenehmigung

6. Bausteuer – lokale Ebene

7. Kosten der Bauausführung

   Die Verträge mit den Bauunternehmern können unterschiedlich ausgestaltet werden. Es kann ein Pauschalpreis vereinbart oder nach Bauabschnitten bezahlt werden. Der Bauträger hält eine Sicherheit in Höhe von 5% zurück, wenn der Bauunternehmer keine Versicherung für Baumängel vorweist.

8. Kosten der Baumaterialien

9. Sonstige Kosten

   1. Rechtsanwaltskosten
   2. Finanzierungskosten:Hypothekengebühren, Darlehenszinsen, Dokumentensteuer, Versicherungen nach dem spanischen Bauordnungsgesetz (LOE); Kosten der Bewohnbarkeitsbescheinigung, Kosten der notariellen Neubauerklärung.Die Mehrwertsteuer fällt bei dem Erstverkauf an, ist jedoch für den Verkäufer als durchlaufender Rechnungsposten nicht relevant.
   3. Die Kosten für die Gesellschaftsgründung und die zu führende Buchhaltung sind in der Regel zu addieren, da keine natürliche Person im eigenen Namen ein Bauprojekt mit erheblichem Haftungsrisiko durchführt, ohne durch die beschränkte Haftung einer Gesellschaft wie einer S.L. geschützt zu sein.Bei grösseren Bauvorhaben empfehlen wir grundsätzlich unseren Mandanten die Gründung einer Aktiengesellschaft (S.A.), da die Fremdkapitalbeschaffung erleichert ist.

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