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Kostenmanagement im spanischen Bauprojekt
Der Erfolg jedes Bauprojektes hängt von der soliden Kalkulation der Kosten, deren Finanzierung
und der planmässigen Verfügbarkeit dieser Finanzierungsmittel ab.
Im folgenden werden die wesentlichen Kostenfaktoren, die ein Bauprojekt mit sich bringt,
aufgelistet.
Ausgangssituation
ist ein mittelgrosses Bauprojekt auf Bauerwartungsland (suelo urbanizable). Diese Aufzählung
erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt deshalb keine Einzelfallbetrachtung,
da jedes Bauprojekt seine Besonderheiten aufweist.
- Vorarbeiten
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Rechtliche Überprüfung der Baulandqualität und der eigentumsrechtlichen Situation
- Geologisches Bodengutachten
- Vermessung
- Kaufvertragsvorbereitung, Notar- Grundbuchkosten, Vermögensübertragungssteuer
- Erschließungskosten
Die Kosten der Erschließung hängen im wesentlichen davon ab, inwieweit
Infrastrukturmaßnahmen,
Anbindungen an allgemeine Elektrizitätsnetze, Wasserversorgung – und Entsorgung, etc. in
nächster Nähe vorhanden sind. Weiter ist die Erschließungart entscheidend. Eine
Erschließung
durch den Eigentümer selbst ist am kostengünstigsten. Im Fall, dass der Bauträger nicht Eigentümer
aller Grundstücksflächen im Erschließungsgebiet ist, ist eine Erschließungsgesellschaft
zu gründen.
Diese kann auf Privatinitiative entstehen, sogenannte Junta de Compensación, oder aber von der
Gemeinde gegründet und geleitet werden, dann wird sie Cooperación genannt oder bei Fremdvergabe
agente urbanizador. Eine Erschließung aufgrund einer Eigeninitiative bringt es mit sich, dass
eine Bankbürgschaft gegenüber der Gemeinde geleistet werden muss.
- Architektenhonorar
Jede Architektenkammer hat eine orientative Honorarliste, die jedoch nicht verbindlich ist.
In der Regel wird in 3 Stufen abgerechnet. Eine Vorstufe ist das Erschließungsprojekt.
Darauf folgt das Grundprojekt bis zur Erteilung der Baugenehmigung. Die Bauausführung und
die Leitung werden sinngemäß zusammen abgerechnet.
- Honorar des Bauingenieurs – Aparejador
- Kosten der öffentlichen Verwaltung für die Erteilung der Baugenehmigung
- Auf lokaler Ebene gibt es meist eine sogenannte Bausteuer.
- Kosten der Bauausführung, wobei die Verträge mit den Bauunternehmern unterschiedlich
ausgestaltet werden können. Es kann ein Pauschalpreis vereinbart oder nach Bauabschnitten
bezahlt werden. Der Bauträger hält eine Sicherheit in Höhe von 5% zurück,
wenn der Bauunternehmer keine Versicherung für Baumängel vorweist.
- Kosten der Baumaterialien
- Sonstige Kosten
- Rechtsanwaltskosten
- Finanzierungskosten: Hypothekengebühren, Darlehenszinsen, Dokumentensteuer, Versicherungen nach
dem spanischen Bauordnungsgesetz (LOE); Kosten der Bewohnbarkeitsbescheinigung, Kosten der
notariellen Neubauerklärung;
Mehrwertsteuer fällt bei dem Erstverkauf an, ist jedoch für den Verkäufer als durchlaufender
Rechnungsposten nicht relevant.
Die Kosten für die Gesellschaftsgründung und die zu führende Buchhaltung sind in der Regel
zu addieren, da keine natürliche Person im eigenen Namen ein Bauprojekt mit erheblichem
Haftungsrisiko durchführt, ohne durch die beschränkte Haftung einer Gesellschaft wie einer
S.L. geschützt zu sein. Bei grösseren Bauvorhaben empfehlen wir grundsätzlich unseren
Mandanten die Gründung einer Aktiengesellschaft (S.A.), da die Fremdkapitalbeschaffung erleichert ist.
Der Text wurde gemäss den anwaltlichen Sorgfaltspflichten erstellt. Jede Haftung
für den Inhalt bleibt ausgeschlossen. Eine Einzelfallberatung durch unsere Rechtsanwälte
wird durch den Text nicht ersetzt. Die Urheberrechte stehen ausschliesslich RA D.Luickhardt zu.
Rechtslage: 2007
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