Ersteigerung von Immobilien in Spanien unter dem Marktwert im gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren
Die Teilnahme an einer gerichtlichen Immobilienzwangsversteigerung in Spanien bedarf zum einen einer Hinterlegung einer Kaution bei der Gerichtskasse von 30 % des Versteigerungspreises und juristische Kenntnisse, um in den verschiedenen Phasen des Versteigerungsverfahrens die zielführenden richtigen Entscheidungen treffen zu können.
Als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei stehen wir Investorengemeinschaften als auch Einzelanlegern zur Verfügung, um Immobilien zu erwerben, die meist bis zu 50% unter dem aktuellen Marktwert den Eigentümer wechseln.
Durch die steigenden Hypothekenzinsen wurde die Tilgung des Hypothekendarlehens für viele Immobilieneigentümer unmöglich und die Anzahl der Zwangsversteigerungen aufgrund nicht bedienter Hypothekendarlehen nimmt zu.
Für den Anleger, der jetzt in Immobilien in Spanien investieren möchte, ist der Kauf einer Immobilie durch Zuschlag in einer Zwangsversteigerung äusserst lukrativ, da der Preis vom „Verkäufer“ nicht mehr verhandelt werden kann, sondern im Zwangsversteigerungsverfahren festgelegt wird.
- Bei Versteigerungen aufgrund von Hypothekendarlehen wurde in der Regel in der Bestellungsurkunde der Hypothek schon der Versteigerungswert der Immobilie festgelegt.
- In der Zwangsversteigerung gibt es folgende Phasen des Zuschlagswertes:
- 70 % des Versteigerungswertes mit Direktzuschlag
- 50 - 70% des Versteigerungswertes: Der Schuldner kann selbst den Zuschlag erwirken oder einen Dritten herbeibringen.
- 50% des Versteigerungswertes oder zumindest der Schuldbetrag: Der Vollstreckungsgläubiger oder der Vollstreckungsschuldner können zu diesem Preis erwerben, subsidiär Dritte.
Mieter behalten einen gewissen Schutz, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die noch nicht 5 Jahre gemietet ist, dann muss die 5 Jahresfrist abgewartet werden.
Zuletzt sei noch darauf hingewiesen, dass der Vollstreckungsschuldner die Zwangsversteigerung verhindern kann, wenn es sich um seine Wohnung handelt, die dem dauerhaften Wohnsitz dient.
Der Vollstreckungsschuldner kann bis zum Zuschlag die ausständigen Zahlungen leisten, und so die weitere Zwangsversteigerung des Familienheimes verhindern.
Sollte ein Dritter die Immobilie auf jeden Fall erwerben wollen, ist anzuraten, aussergerichtlich dem Vollstreckungsschuldner die Immobilie abzukaufen oder aber die Hypothekenschuld abzulösen und in das Vollstreckungsverfahren als Kläger selbst einzutreten.
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Rechtslage: 14.12.2011