Immobilienerwerb in Spanien in einer Zwangsversteigerung
Wesentliche Schritte im spanischen Zwangsversteigerungsverfahren
In dem sogenannten Zwangsversteigerungsverfahren (subasta judicial) über eine Immobilie in Spanien können Bieter als Dritte teilnehmen und das Eigentum an der spanischen Immobilie durch Zuschlag erwerben.
Das spanische Zwangsversteigerungsverfahren hat folgenden Ablauf:
- Das Versteigerungsgericht fordert das Lastenverzeichnis der spanischem Immobilie beim zuständigen
Grundbuchamt an.
- Das Versteigerungsorgan fordert beim Immobilieneigentümer die notarielle Erwerbsurkunde an.
- Es wird eine Bewertung nach dem Marktwert durchgeführt.
- Mieter und andere Bewohner der Immobilie werden vom Gericht aufgefordert, den rechtmässigen
Nachweis des Besitzrechtes - spanischer Mietvertrag - vorzulegen.
- Aushang des Termins der Zwangsversteigerung mindestens 20 Werktage vor der Durchführung des Termins.
- Die Bieter müssen sich beim Versteigerungstermin ausweisen.
- Die Bieter müssen die allgemeinen Geschäftsbedingungen akzeptieren.
- Hinterlegung eines Gelddeposits oder Avalstellung in Höhe von 30 % vom festgestellten
Immobilienwert.
- Es wird nur ein Zwangsversteigerungstermin durchgeführt.
- Gebote über 70% des Immobilienwertes als höchstes Gebot führen zum Zuschlag und
Immobilienerwerb. Sollten diese Gebote an eine Ratenzahlung geknüpft sein, kann der
Vollstreckungsgläubiger vorrangig zu 70% des Versteigerungswertes erwerben.
- Gebote unter 70% können innerhalb von 10 Werktagen durch ein höheres Gebot von Bietern,
die durch den Vollstreckungsschuldner beigebracht wurden, überboten werden, soweit mindestens
die Vollstreckungsschuld gedeckt wird.
Sollte der Vollstreckungsschuldner von dem Beibringungsrecht kein Gebrauch machen, kann der Vollstreckungsgläubiger nach Ablauf von 10 Werktagen zu 70 % des Versteigerungswertes oder zumindest in Höhe der Vollstreckungsschuld das Versteigerungsobjekt erwerben, soweit die Schuld über dem höchsten abgegebenen Gebot liegt.
Sollte der Vollstreckungsgläubiger das beschriebene Zuschlagsrecht nicht nutzen, wird demjenigen der Zuschlag erteilt, der zumindest die Vollstreckungsschuld mit Vollstreckungskosten und Zinsen bezahlt.
AKTUELL Juli 2011
Gesetzesänderung RD 8/2011 Schuldnerschutz in der Hypothekenvollstreckung in spanische Immobilie.
Banken müssen bei der Hypothekenvollstreckung und Zwangsversteigerung mindestens 60% des Verkehrswertes der spanischen Immobilie bieten, und können nicht mehr zur Höhe der Schuld sich die Immobilie in der Zwangsversteigerung aneignen.
Eine Restschuldbefreiung des Hypothekenschuldners tritt nach wie vor nicht ein, die Pfändungfreistellungsgrenze wurde nach der aktuellen Reform um 50% erhöht.
Unser Serviceangebot:
Vertretung bei Zwangsversteigerungen von spanischen Immobilien in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Barcelona, Valencia und Madrid. - Der Richter bestätigt den Zuschlag und die Mitbieter ohne Zuschlag erhalten ihren
Hinterlegungsbetrag zurück. Zu beachten ist, dass der Vollstreckungsschuldner bis zum Zuschlag
das Zwangsversteigerungsverfahren beenden kann, sobald er die Vollstreckungsschuld mit Kosten und
Zinsen begleicht.
Es gibt eine Vielzahl von rechtlichen Fragen und Problemstellungen, die bei einer Zwangsversteigerung entstehen können.
Mögliche Problemstellungen:
- Die Immobilie ist vermietet.
- Die Zwangsversteigerung wird nicht vom ersten Rang betrieben.
- Die Bewertung der Immobilie ist nicht marktgerecht.
- Welche spanischen Steuern fallen beim Zuschlag an, etc.
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Rechtslage: 20.10.2011